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【资讯】深圳工业用地减量升价转向改造用地为主

发布时间:2020-10-31 00:01:56 阅读: 来源:试纸厂家

深圳工业用地减量升价 转向改造用地为主

在过去5年里,在珠三角轰轰烈烈的产业转移大潮中,有人欢喜有人愁。  喜的包括珠三角腹地的诸多政府招商团队。2009年深圳贸工局曾做过一项调查,深圳产业转移的方向,省内集中在东莞、惠东等地,省外则是湖南、湖北、江西、重庆等地,还有些企业将触角伸向了越南、孟加拉、印度、印尼、斯里兰卡等地。  内地能够成功吸引深圳企业,一大主因就在于深圳工业用地短缺,制约深圳企业尤其是劳动密集型企业发展。  据2009年官方测算,深圳总面积1953平方公里,可供开发土地约为700多平方公里,当时已开发500多平方公里,若按每年开发10平方公里的速度,再过20年深圳将无地可用。  一位熟悉深圳市城市规划的专家对本报记者称,深圳市基于紧约束资源条件的可持续发展目标,在未来工业用地规划以及使用方面,将会严格控制新增用地规模,逐步增加改造用地的规模,城市工业发展实现以新增用地为主向改造用地为主的模式转变。  工业用地成本攀升  工业用地,作为必要的生产要素,在深圳,正面临着量减价升的局面。  在2005年,深圳市工业用地为25475公顷,占建设用地比例36.21%,人均建设用地中工业用地为30.79平方米(2005年底深圳城市常住人口为827.75万人,规划2020年为1100万人)。据本报记者掌握的相关规划资料显示,到2020年,深圳市工业用地规划为21279公顷,占建设用地比例24.18%,人均建设用地中工业用地为19.34平方米。  本报记者还发现,按照新增用地分类统计表,以2005年为基点,虽然到2020年,深圳市新增建设用地17652  公顷,但是其中工业用地却减少了4196公顷。在新增建设用地中,居住用地数量最多,为5053公顷。  在价格方面,以2012年8月9日,深圳市规划和国土资源委员会挂牌出让的光明新区公明街道(宗地编号A613-0725;土地面积为14110.43平方米)工业用地为例,最终以900万元挂牌起始价成交,土地均价为637.8元/平方米,该地块位于传统意义上的深圳关外。而在同日成交的位于南山高新区的土地(T204-0109)挂牌出让土地均价达到2370.9元/平方米。上述土地使用年期均为30年。  但就在2009年1月,以南山高新区一块工业用地(宗地编号:T204-0112)出让为例,其起拍价则还是664.6元/平方米,土地使用年限50年。  “快速增长的城市规模与”四个难以为继“(土地、空间有限;能源、水资源短缺;人口不堪重负;环境承载力严重透支)的现实条件决定了深圳工业用地呈现量减价升的局面。” 前述城市规划专家称。  土地奇缺的同时,也导致地价、房价、厂房租金大幅飙升,近年来,深圳市的工业用地价格已翻了几番,数以千计的企业遭遇厂房扩容危机。2006年的一项调查显示,在产值上亿元的32家深圳外迁企业中,62.5%的企业将外迁原因归结为“用地需求无法满足”。  无奈的转移  广东省“双转移”战略意图之一就是实施产业由珠三角向粤东西北地区转移以实现广东省内区域发展不平衡之困局。以2008年开建的由深圳市南山区政府与河源市龙川县政府联合开发的深圳南山(龙川)产业转移园为例,其对深企开出了“特殊优惠政策”。除了税收以及水电优惠,土地就成为内地招商引资最为吸金的“砝码”给予土地政策支持。“在省审批权限范围内,对产业转移园区建设涉及农用地转为建设用地的,给予用地指标倾斜照顾;超出省审批权限的,由省国土资源部门申报,争取国家支持。对投资工业项目实行用地优惠政策。”深圳南山(龙川)产业转移园如此表示。  其后内地各省竞相争夺富士康更是把这一波产业转移推向高潮,可以视为“双转移”战略的一个缩影。  在一些企业看来,转移是一种无奈的选择。“深圳是国内电子制造业的一个大本营,这里不仅靠近海外市场,交通便利,物流发达,更重要的是,多年来的发展和积累,已经在深圳形成了一个相当完整的电子产业格局。我把工厂搬到惠州,确属无奈之举。”忙着落实订单的王涛在电话  里依旧向本报记者表示自己的无奈。  王涛的电子厂有200多人的规模,主要为中兴通讯等大的通讯公司做配件。2009年下半年,其在深圳宝安区的工厂厂房租金大幅提高,当年在接受本报采访时王涛坚信“剩者为王”,虽然订单缩减,还是把工厂搬到了毗邻深圳的惠州仲恺高新技术产业开发区。  “我工厂搬走后不久,旧有的很多厂房就乘机被社区股份公司收回,升级改造后,被打造成统一标准的厂房出租。当然,租金提高的同时,新的进入企业门槛也提高了不少。”2012年12月底,依旧在低利润率徘徊的王涛苦撑着企业往前走。  利用土地政策调结构  类似王涛的企业,正是深圳市拟“挤走”的企业。但当时,很少人能设想,金融危机竟然为深圳“挤出”了最宝贵的资源土地,而金融危机“挤出”的闲置土地,也成为深圳“结构调整”的工具。  2009年,随着转移出去的企业日益增多,深圳提出,要在2010年底建成500万-600万平方米创新型产业用房。而土地来源就有政府收回的闲置用地及旧厂房,以及政府整体租用盘活的工业厂房金融危机发生以来,深圳大量工厂关停,从而造成大量厂房闲置。  “一定程度上,金融危机促进了广东”腾龙换鸟“政策推进。市场之手淘汰了许多落后产能,为珠三角下一步先进制造业的发展腾挪了发展空间。”一位研究珠三角产业的学者对本报记者表示,深圳市以提高地均税收和单位工业用地增加值为目标,建立产业退出机制,引导不符合产业用地标准的产业退出。广东外语外贸大学国际贸易研究院曾就此进行过专题调研。专题调查组成员肖鹞飞教授介绍,调查显示,2008年底深圳共有2500万平方米的闲置厂房。  随着如今经济持续低迷,业界预计空置厂房面积更多。2008年底,深圳土地储备中心以市场化模式收购了深业金宝源投资有限公司一幅占地17613平方米、包括地上建筑物的地块,这成为该市首例由政府向企业收购土地的个案。而被收购的地块上面既有的两栋大楼,可能被政府规划为办公楼用地。  “加大对现有空间资源的整合利用,发挥政府、企业在创新型产业用房筹集中的能动作用。”2009年,发布在深圳市国土局官方网站上的《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法(征求意见稿)》彰显出政府力图在危机中通过土地政策调结构的用心。  本报记者获得的一份《深圳市创新型产业用房建设方案》显示,创新型产业用房有出租和出售两种供应方式,“出租的对象主要是具有一定知识产权,符合我市产业发展要求,处于高速发展成长期内的中小创新型企业。出售的对象主要是具有核心自主知识产权,符合我市产业发展规划的要求,企业已经达到一定规模,具有强烈产权需求的创新型企业”。  “凡符合深圳产业政策发展的好项目,深圳就有土地。”深圳官方表态。  减量增长的现实选择  在看似自相矛盾的背后,深圳的意图很明显。一方面通过市场手段让拟淘汰的企业转移出去,以腾挪出有限的土地空间。深圳于2005年底首次试行工业用地的“招拍挂”公开出让,2007年起,深圳将不再协议出让工业用地,一律采用“招拍挂”,同时设定竞拍产业性质准入条件。  另一方面指定专门机构按照城市规划和产业标准统一建设厂房或者收购闲置物业,根据产业导向按不同价格出租或出让给成长型企业,并根据企业素质和发展前景调整租金和租用面积,实现企业优胜劣汰。  上述专家表示,土地利用方式上,深圳探索实行土地出让弹性年期制度,探索和完善年地租制度。土地资源成为深圳产业结构升级的“有形之手”。面对用地指标需求日趋紧张,盘活存量工业土地或将成为突破口。  根据深圳市相关规划,本报记者发现,根据2005年底土地清查数据,未来可能涉及更新改造的工业用地有226.5平方公里,其中,涉及功能置换或升级改造的工业用地规模为192.8平方公里;涉及用地清退的工业用地规模为33.7平方公里。  “深圳建设用地将采取减量增长(逐年减少新增建设用地,逐年增加城市更新改造用地,开展建设用地清退等手段),实现建设用地总规模增长速度下降。在规划末期(2020年)全市建设用地规模总量净增长3736公顷,规划期末实现建设用地”微增长“。”熟悉深圳市城市总体规划的规划专家向本报记者介绍。  深圳市建设用地减量增长实现途径包括三方面:严格控制新增建设用地供应;大力推进城市更新改造;积极开展建设用地清退。  而深圳市对旧工业区改造的策略则是“坚持以结构调整升级为主线,以高新技术为支撑,以园区整合和资源集约利用为手段,进行产业的升级改造。”  根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》,深圳要逐步形成工业用地“一核心、九片区、五十二园”空间格局,并将工业园区整合为三类52个,其中9个重点发展园区,20个重点培育园区,23个功能提升园区。未来深圳的工业用地将集中在这一空间。  “深圳市的工业发展策略之一就是”创新升级“,要大力促进技术升级和产业创新,全面推动产业的技术进步。提高产品技术含量、自主创新、工业品牌竞争力,促进由”规模工业“向”效益工业“转变。”一位知悉深圳市工业决策的专家说。

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