一场 “土地盛宴”后的狂欢还是一场“贴身肉搏”

据宇博智业市场研究中心了解，这次地王现象未必就会带动新一轮高价盘销售火爆，相反在淡化地王炒作的同时，更应该警惕明年在自住型商品房大量入市的冲击下，可能出现一轮行业大洗牌。

一场“土地盛宴”后的狂欢还是一场“贴身肉搏”？北京朝阳区东坝南区地块的走向成为“地王”争夺战之后又一个让人关注的话题。

11月21日，恒大地产以51.35亿元夺得东坝南区地块，刷新北京年内总价地王纪录。而在本月成交的10余个地块中，多个楼面价超过5万元/平方米。一方面是不惜高成本拿地的地王项目，一方面是未来大量自住型商品房，以及限价房、经适房和公租房等保障性住房，在同一区域内高低端市场共存的局面业已形成。

面对区域混合生态，纯商品住宅如何应对定价？项目能否将高成本转换为高定位、高盈利，有待市场检验。未来入京房企也势必会面临这种复杂的难题，而这个难题正在上演。

“地王”争夺战

“两年不到的时间地价翻了6倍以上，只能用神奇来形容了。”对于东坝区域在年末土地市场的一鸣惊人，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，以目前东坝区域5万元以上楼面价来看，项目建成入市的实际价格甚至可以达到每平方米8万到10万元区间。而2011年12月29日成交的东坝中路地块，其楼面地价仅每平方米7400余元。

诞生新总价地王的东坝区域，近年来仅有两个商品房项目入市。其中首开常青藤目前无房源在售，上期均价每平方米2.5万元左右，该项目的二手房价格也始终在每平方米2万至3万元。

一位房产中介人士表示，在2012年年初二手房低迷时，该项目的二手房单价甚至还跌破过2万元。另外一个定位低密度洋房的项目北京奥林匹克花园，目前仅余少量大户型尾房，2013年8月入市报价为每平方米3.7万元左右。

“以50亿元以上的总价只拿到不足8万平方米的可定价商品房地块，可见房企在一线城市土地市场竞争已白热化。”中原地产市场研究部总监张大伟指出，房企在一线城市拿地已经逐渐将项目利润放在销售额之下。

从购入土地面积看，标杆房企在前10月一线城市购入土地面积高达764万平方米，同比上涨幅度高达146%。从北京土地市场今年成交的土地看，高价地基本全部被上市房企获得，激烈竞争下拿地价格暴涨，也注定了房企的利润率普遍趋低。

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